Складской портфель национализированной Raven Russia, который едва нашёл покупателя с пятой попытки и ушёл почти втрое дешевле рыночной оценки, может уже вскоре снова сменить хозяев - но не единым куском, а по частям. Эксперты считают такой сценарий логичным и финансово привлекательным.
Пятый аукцион - и наконец покупатель
Напомним предысторию. Доли в 17 компаниях, составлявших костяк структуры Raven Russia, выкупила управляющая компания «Белая скала». Цена сделки - 47 млрд руб. при стартовой планке в 92,5 млрд руб. Разрыв колоссальный. Аналитики оценивали весь портфель в диапазоне 120-160 млрд руб., так что итоговая сумма соответствует примерно 30% от верхней границы рыночной стоимости.
Покупателя искали долго. Четыре предыдущих аукциона завершились безрезультатно - актив не вызывал интереса при заявленной цене. Только существенное снижение стоимости сдвинуло ситуацию с мёртвой точки.
Логика перепродажи: дисконт как точка входа
Управляющий партнёр IBC Global Станислав Ахмедзянов полагает, что новый владелец вряд ли намерен держать такой объём на балансе бесконечно. По его словам, экономика сделки сама подсказывает следующий шаг.
«Потенциал перепродажи очевиден: покупка с таким дисконтом к рынку предполагает высокую доходность на выходе, особенно при упаковке портфеля в институциональный формат», - отметил эксперт.
Под институциональным форматом подразумевается прежде всего ЗПИФ - закрытый паевой инвестиционный фонд. Это стандартный инструмент, через который крупные игроки - пенсионные фонды, страховщики, банки - заходят в коммерческую недвижимость. Упаковка активов в такую структуру снижает порог входа и делает объекты удобными для распределённого владения.
Кто может подхватить активы
Круг вероятных покупателей при дроблении портфеля достаточно широк. Эксперт выделил три категории претендентов:
- Крупные маркетплейсы, которые активно наращивают складскую инфраструктуру под собственную логистику
- Институциональные закрытые фонды, ориентированные на доходную недвижимость
- Госкорпорации, заинтересованные в расширении производственно-складской базы
Складской рынок России в последние годы остаётся одним из самых дефицитных сегментов коммерческой недвижимости. Вакантность в классе А в ключевых хабах - Московском регионе, Петербурге, Екатеринбурге - держится на исторически низких уровнях. На этом фоне готовый портфель качественных объектов, тем более купленный с глубоким дисконтом, представляет очевидную ценность для любого из перечисленных игроков.
Что дальше
Сама по себе ситуация с Raven Russia показательна. Актив, который государство не смогло продать по стартовой цене четыре раза подряд, в итоге ушёл почти за треть от рыночной стоимости. Для нового владельца это редкая точка входа. Для рынка - сигнал: крупные портфели в нынешних условиях можно перехватить с дисконтом, недоступным в обычных сделках.
Вопрос лишь в том, как быстро «Белая скала» приступит к следующему шагу - и появятся ли покупатели на отдельные лоты быстрее, чем нашёлся покупатель на весь портфель целиком.
